10. ¿Cual es la rentabilidad de una inversión en una propiedad de arriendo por cuartos en Liverpool?

Bienes Raíces UK

¿Cual es la rentabilidad de una inversión en una propiedad de arriendo por cuartos en Liverpool?

En este episodio tenemos como invitados a dos inversionistas muy exitosos de bienes raíces en el Reino Unido quienes han decidido dejar sus carreras en el mundo corporativo para dedicarse de tiempo completo al mercado de propiedades en Londres y en el norte del país, en particular en la hermosa ciudad de Liverpool, famosa por ser la ciudad de los Beatles y del equipo de fútbol que juega en la primera liga.

Ellos son Nicolás Duque y David Daza Baracaldo, socios en London Life Properties (LLP).

Estos dos colombianos tienen dos historias personales y profesionales muy fascinantes.

Nicolás y David tienen un portafolio de propiedades en Londres y Liverpool. Han decidido enfocarse en la actualidad en Liverpool donde los precios de las propiedades comparados con Londres son mucho más bajos, mientras que los alquileres no son proporcionalmente tan bajos, lo cual hace que éste sea un negocio con una alta rentabilidad.

La razón por la cual decidieron enfocarse en Liverpool es porque esta ciudad tiene una alta demanda de habitaciones para la renta. Liverpool tiene una población de 70,000 estudiantes, debido a las grandes inversiones en los proyectos de regeneración de la ciudad que actualmente se están adelantando por parte del Gobierno (alrededor de 40,000 millones de libras) la cantidad de personas y profesionales que se trasladan temporalmente a Liverpool ha incrementado exponencialmente.

Ellos compran casas victorianas que remodelan cumpliendo con los estándares y normas del negocio para casas en ocupación múltiple.

En Liverpool un inquilino normalmente renta una habitacion por mes por un valor entre £300 y £420, dependiendo su tamaño y si se tiene baño privado o no. Las habitaciones se arriendan por medio de contratos a seis meses.

En estas propiedades los inquilinos comparten la cocina y una pequeña sala.

Cifras del negocio:

Las cifras de una inversión en una propiedad de este tipo son las siguientes:

Propiedad al momento de compra

Una casa de cuatro cuartos y dos salas tipo victoriana construida a principios de los años 1900 en una condición no óptima que requiere remodelación (lo cual es clave para poder agregarle valor) con un valor promedio de £70,000.

Las propiedades las compran con un depósito del 25% y un crédito de puente de hasta 12 meses del 75%. Es decir, un depósito £17,500 y un préstamo de £52,500

Recursos requeridos:

Deposito £17,500

Remodelación: £30,000

Honorarios del crédito puente: £5,250

Impuesto de timbre y honorarios de compra y mobiliario: £8,600

Total de recursos requeridos: £61,350

Una vez la remodelación está terminada (en 6-10 semanas) la propiedad se arrienda y se refinancia con un crédito hipotecario.

Propiedad luego de la remodelación

Avalúo comercial: £130,000

Valor de la nueva hipoteca £97,500

Luego de la refinanciación quedan £16,350 libras invertidas en la propiedad.

Ingreso mensual £1,600 (basado en una renta por cuarto de £320 mes)

Menos:

Interes mensual £406 (basado en una tasa del 5%)

Administración: £160 mes

Seguros: £30 mes

Reparaciones: £80 libras mes

Servicios públicos: £300 mes

Flujo de caja mensual (asumiendo 4 semanas de vacíos): aprox. £500 mes

Retorno de la inversión: 36% anual.

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