Cómo construir un sistema de concesiones

Podcast Parques

Las concesiones privatizan el espacio público, generan corrupción, son difíciles de administrar y no deberían formar parte de los parques urbanos. Estas y muchas otras frases más, forman parte de los argumentos que muchas veces nos impiden desarrollar nuestros parques, desde el punto de vista no solo económico sino del uso de estos.

Continuando con el argumento financiero de estos últimos episodios, vamos a tocar el tema de las concesiones. Las filias y las fobias, su utilidad real al momento de ayudar a ampliar las ofertas de contenido en los espacios, sus tipos y sobre todo el camino para construir un sistema claro, transparente y eficiente.

Justificación

Quiero empezar contando una pequeña historia que ejemplifica perfecto el tema del día de hoy, que sí… es un poco controversial y polémico. Pero lo es por una sencilla razón: no forma parte de lo que típicamente estamos acostumbrados a ver o a hacer.

Bueno, hace unos 10 años me reuní con un grupo de regidores o concejales para presentarles el proyecto del Parque Altabrisa - si quieres saber un poco más de esta historia puedes escuchar el episodio 26 de Podcast Parques, que ahí la hemos empezado a contar - y para hacerlo extendí el plano del plan maestro del parque en una mesa y comencé a mostrarles las diferentes zonas y sus contenidos.

Al momento de mostrarles una de las esquinas del terreno, uno de los regidores me preguntó sobre lo que estaba dibujado en el plano. Inmediatamente le dije: señor regidor, ese es un restaurante; acto seguido el regidor me volvió a preguntar… ¿y qué clase de restaurante? Ahí entendí que iban a empezar mis problemas. Regresé la mirada con el regidor y le contesté: el que usted quiera. Puede ser uno para desayunar o comer o un lugar para cenar tipo “grill”.

Inmediatamente le cambió el tono de voz y me dijo… ¡Eso no se puede! No está permitido… y mucho menos un restaurante como esos. ¡Ahora solo falta que me digas que quieres vender alcohol ahí! Respiré dos veces y le contesté… señor regidor, ¿usted conoce el Restaurante El Lago? A lo que él me respondió con una pequeña sonrisa… ¡Si! ¿Supongo que ha tenido la oportunidad de cenar ahí una buena carne con una copa de vino, no? Sonrió un poco más y volvió a asentir.

El restaurante El Lago, ubicado en el Bosque de Chapultepec, ofrece desde 1964 - hace casi 60 años - a todos sus visitantes, la oportunidad de sentirse hombres y mujeres libres y tomarse una copa de vino y cenar algo que a uno le guste, sin pensar en que no se puede o está prohibido. No tuvo mi amigo el regidor, más argumentos en contra del proyecto del parque, sino al contrario… se visualizó teniendo la misma oportunidad de disfrutar, pero ahora en su ciudad.

Bajo este argumento sería justo decir que el uso de concesiones y la promoción de actividades comerciales dentro de los parques urbanos es un tema no solo beneficioso sino indispensable para una buena administración del espacio público. Abrirnos a la posibilidad no solo de generar economías sino actividades en el espacio público, es algo que nos conviene a todos. Y ojo… hoy vamos a hablar de mucho más que un pedazo de carne o una copa de vino.

Las concesiones de los principales parques en México - Estudio

Como parte de nuestra inquietud por conocer éste y otros temas más, principalmente hablando de los grandes parques en México, la ANPR lanzó el Estudio Nacional sobre Grandes Parques y Bosques Urbanos en México. Lo puedes descargar en la página de la ANPR… te vamos a dejar la liga en las notas del podcast, y si quieres saber más de este estudio o replicarlo en tu país, mándame un correo a [e-mail] y te contamos cómo hacerlo.

Bueno, ¿qué hicimos con el estudio? Preparamos una batería de más de 80 reactivos que cubren diferentes ángulos en la gestión de grandes parques. Dividimos en 5 grandes temas la estructura del proyecto y uno de estos temas fue el desarrollo económico.

Entendiendo la importancia de crear economía, nos pareció en ese momento que era importante sabe cómo se estaban manejando los 30 grandes parques que respondieron a la convocatoria, con relación a sus fuentes de ingresos, recursos humanos y presupuestos.

¿Cuáles fueron las conclusiones más importantes?

1. Todos los parques que contestaron el estudio manejan entre sus estrategias de fondeo las concesiones.

2. El tipo de concesiones que se utilizan van desde el cobro de los estacionamientos, la existencia de restaurantes, tiendas de conveniencia o renta de bicicletas entre las más comunes, hasta el cobro de baños o la instalación de librerías.

3. El uso de concesiones representa una de las estrategias de fondeo, pero ni es la única y en muchos casos no es la más importante.

Alineación con el Diseño Participativo y el Plan Maestro

¿Cuál termina siendo uno de los secretos para poder lograr un buen sistema de concesiones?

La respuesta está en los ciudadanos y en el diseño del parque. Hablando en el sentido más llano, la concesión es un negocio. En el negocio tiene que haber una oferta y una demanda y tiene que existir un producto o servicio que para poder ofertarlo; éste también tiene que contar con ciertas condiciones para que sea exitoso.

Hablamos en el episodio 36 sobre la radiografía financiera de un parque y dijimos que todos son diferentes en tamaño, ubicación y vocación; y como lo hemos mencionado en los diferentes contenidos relacionados al diseño participativo que hemos promovido en la ANPR… todas las respuestas las tienen los ciudadanos.

Haciendo un buen balance entre lo que la gente quiere y el diseño de los espacios, es qué podemos lograr que las concesiones sean exitosas. Es aquí donde podremos alinear las intenciones de los públicos a los que sirve nuestro espacio y la habilidad de los diseñadores por traducir esas intenciones en realidad y triangularlas - en un momento más hablaremos de este término de la triangulación.

No hay que olvidar que un buen análisis situacional también es imprescindible cuando se trate de ver posibles competencias entre productos y/o servicios.

Para ilustrar esto último de mejor manera, pensemos en la correlación directa que puede haber entre una atracción, una actividad y una oportunidad de sostenibilidad. Por ejemplo:Tipos de Concesiones

Te vamos a presentar un esquema simple, para que, como primer paso en la construcción del sistema de concesiones para tu parque o sistema de parques, te puedas apoyar dividiendo tus concesiones por categorías. Estas pueden ser…

1.- De alimentos y bebidas. Dependiendo del tamaño, vocación y ubicación de tu parque, podrás instalar desde un carrito de comida o food truck, un kiosko, o hasta una cafetería o restaurante grande.

¿Qué tipo de comida o bebida puedes vender? Ahí es donde entra el tamaño, la vocación del parque y sus usos. Como en todo negocio es importante considerar, como lo dijimos hace un momento, la oferta y la demanda al momento de establecer tipos de productos y precios.

2.- De productos. Desde una tienda de conveniencia, una farmacia, un establecimiento temporal que venda productos orgánicos los fines de semana, hasta productos que tengan que ver con atracciones determinadas como el parque canino, canchas de futbol u albercas; las tiendas de productos pueden ofrecer artículos que la gente pueda utilizar para hacer más amena su estancia en el parque.

3.- Deportivas. Administración y gestión de instalaciones deportivas, así como la organización de torneos, exhibiciones o eventos deportivos, son algunos de los ejemplos más usados cuando se trata de concesiones deportivas.

¿Por qué siempre es recomendable que el parque utilice a un tercero para administrar estas instalaciones y su posible generación de economía? La respuesta es sencilla… los administradores o gestores de parques urbanos no sabemos de todo ni somos expertos en todo. Muchas veces es mejor que el concesionario, experto en el manejo de una concesión especializada, le pague una renta directa al parque por el uso de la misma.

4.- Recreativas. Este formato de concesión se basa principalmente en las rentas. Lanchas, bicicletas, hidropedales, el parque canino entre otros muchos, forman parte de la oferta recreativa en donde un parque puede ayudarse para fondear su operación y mantenimiento.

5.- Servicios. Este tipo de concesiones están relacionadas a instalaciones de servicio dentro del parque como los estacionamientos o incluso otros como lo podrían ser servicios de guardería. Los primeros, hay que decirlo, son muchas veces operados por el mismo parque y en México al menos, forman parte en muchos espacios, de las estrategias importantes para fondearlos.

También, en algunos parques los servicios sanitarios son utilizados como concesión o aprovechados para generar ingresos. Este tema es un poco controversial… yo creo que cada administración deberá decidir qué hacer si se le presenta esta opción.

Implantación de un sistema de concesiones

Bueno, ya justificamos la existencia de las concesiones en los espacios públicos, no solo desde un punto de vista histórico o de tradición, sino también por la existencia de estas en muchos de nuestros parques.

De la misma forma entendimos la importancia de alinear esta estrategia desde el diseño de los espacios a partir de la comunidad, como con la relación directa que deben de tener con el plan maestro de nuestro parque o sistema de parques.

Ya también pudimos conocer algunos de los segmentos y tipos de concesiones.

Ahora hablemos de los 3 puntos más importantes que tienes que seguir cuando se trate de establecer tu sistema de concesiones.

1.- Tipo, número, características y localización - El que:

Conociendo el tipo de concesiones que tu parque puede contener, a partir de su vocación, tamaño y ubicación, establece el tipo, el número, las características y la localización de las en el espacio disponible.

Existe dos reglas no escritas en muchos parques internacionales que manejan concesiones con relación al número y al tipo. No más del 20% del área total del parque deberá de ser destinada al manejo de sus concesiones y no giros que no tengan relación con un parque.

Sobre la primera… yo recomiendo que siempre sea menos del 20%. No es sano que a través de la estrategia de concesiones se pueda fondear toda la operación del parque. Es importante desarrollar otras estrategias tal y como lo hemos hablado en otros episodios de Podcast Parques.

Con relación a la segunda y sin tener que entrar en polémica, yo creo que el sentido común nos puede dictar lo que sí se puede o más bien, lo que le hace sentido al parque, al momento de contar con una concesión.

Sí hablamos de las características y localización o ubicación dentro del parque lo que debe de prevalecer es la triangulación. Por ejemplo… los juegos infantiles se pueden triangular muy bien con las cafeterías. Mientras mamá o papá disfrutan de comer o beber algo, los niños pueden estar jugando. Las bicicletas se pueden triangular con los andadores y ciclovías y el parque canino con una veterinaria o estética canina.

Así que no olvides este concepto de la triangulación y la importancia de colocar las concesiones en relación a su aprovechamiento en conjunto con atracciones y/o servicios que le hagan sentido.

2.- Socios - El quién:

Gran parte del éxito en una sociedad es el tipo de socios que la conforman. Es fundamental que sepamos con quién nos vamos a casar y para esto es muy recomendable seguir un proceso formal donde nuestros socios concesionarios puedan dejar por escrito constancia de su experiencia, solvencia y seriedad. Para lograr esto recomendamos lo siguiente:

Todos los aspirantes deberán hacer una presentación que describa la razón de ser de la sociedad y establezcan un resultado esperado que beneficie la participación de cada socio.

Compartir información completa y veraz de ambos socios entre sí; deberá estar siempre a disposición cuando surjan problemas.

Todas las asociaciones deberán contar con intercambio de información financiera, incluyendo el seguimiento de los costos relacionados con la inversión, para demostrar el nivel de equidad, al momento de invertir en la asociación.

La asociación tiene que estar basada en la confianza, pero sobre todo en la comunicación periódica y en la rendición de cuentas.

3.- El Proceso de Asociación - El cómo

El parque debe de crear un proceso de notificación pública que ayude a informar a todos los socios interesados de la disponibilidad de asociaciones. Esta puede ser socializada por medio del periódico, redes sociales o información gráfica dentro del parque.

El socio proponente debe ser quien dé el primer paso para plantear la asociación con el personal del parque o bajo el proceso que se haya establecido.

El personal del parque solicitará al aspirante una oferta preliminar de acuerdo con un formato específico. Si la revisión inicial de la propuesta preliminar genera interés y parece ser mutuamente beneficiosa sobre la base de la misión y los principios del parque, se puede seguir con el proceso.

Cada proyecto tendrá que seguir un proceso distintivo de planificación, diseño, revisión y apoyo, puesto que todos serán muy diferentes entre sí.

Como este es un proceso que va a beneficiar a ambas partes, pero, sobre todo, tu parque va a descansar parte de sus ingresos en él, es importante mantener un orden y armonía en las asociaciones. Puedes crear un comité especializado el cual debe de dedicar un tiempo considerable de trabajo al proceso de examen y aprobación.

En el proceso de revisión puedes y debes preguntarte si:

¿El proyecto y la propuesta están alineados con la misión?

¿La propuesta se relaciona o tiene cabida dentro del Plan Maestro?

¿Cómo satisface las necesidades de los usuarios del parque?

¿Cómo generará el proyecto más ingresos y/o menos costo por participante de lo que el parque puede proporcionar con su propio personal o instalaciones?

¿Cuáles son las alternativas que existen actualmente, o se han considerado, para servir a los usuarios identificados en este proyecto?

¿Qué parte de las necesidades existentes están siendo atendidas en el mercado por otros parques ya sea públicos o privados?

¿Cuántos usuarios podrán verse beneficiados y cuál es el perfil demográfico?

¿Cómo puede el socio proponente garantizar la estabilidad a largo plazo de la asociación propuesta, tanto para las operaciones como para las normas de mantenimiento?

¿Cómo ofrecerá esta propuesta de asociación programas a costos razonables y competitivos para los participantes?

¿Cuáles son los beneficios generales tanto para el parque como para los socios proponentes?

Beneficios esperados del Sistema de Concesiones.

Ahora que tenemos ya delimitados los puntos esenciales para la construcción del sistema, lo último que nos hace falta es entender para qué estamos haciendo todo esto. Dentro de los beneficios esperados en el establecimiento de un sistema de concesiones se encuentran:

1. La habilidad de mejorar la visibilidad y reconocimiento de marca de los socios que promocionan al parque como parte de su trabajo, proyecto o evento.

2. La posibilidad de aumentar los servicios y programas prestados a la comunidad gracias al uso compartido de recursos.

3. La validación social ante la comunidad al promover y apoyar el papel del parque creando asociaciones de valor con diversas organizaciones de la ciudad.

4. El fomentar y promover una imagen positiva del parque como una organización colaborativa e incluyente.

5. Poder comprometer a los públicos que asisten al parque a mejorar el desarrollo actual y futuro de programas e instalaciones de las que son beneficiarios.

Hasta aquí hemos llegado con el tema de las concesiones, pero si quieres profundizar y conocer más de esto y de cientos de temas más que te ayuden a mejorar tu práctica profesional, únete a la ANPR y se parte de la comunidad de profesionales en parques, recreación y espacios públicos más grande de América Latina. Ingresa a www.anpr.org.mx y conoce todos nuestros recursos gratuitos y exclusivos para nuestros miembros.

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Recursos:

· Restaurante El Lago: http://lago.com.mx/

· Estudio: Estudio Nacional de Grandes Parques y...