EP03: Errores de Inversionistas Novatos

Bienes Raices 180 - El podcast para inversionistas de bienes raices con Raul Luna

Les voy a compartir Errores de Inversionistas Novatos que cometen en los bienes raíces y como deberías de estarlos evitando y si eres de las personas que aprende de los errores de alguien más, entonces vas a poder acelerar tu proceso.
Estoy preparando un material excepcional y va incluir literalmente todos los errores que he llegado a cometer en toda mi carrera de 20 años, ¡imagínate! dos décadas en donde te puedo decir de antemano que han sido errores que he cometido porque no he puesto atención, porque no tenía lo que hoy en día existe, la abundancia de cómo hoy día comunicamos la información. Sin embargo, al final no los tienes que cometer tú, a menos que no quieras poner atención.

Error Número 1:

Estoy hablándoles a los inversionistas novatos, sin duda alguna quiero que sepan esto, quiero que logren entender que incluso conozco gente que no es nueva como inversionista y aún así los comete, ¿por qué?, por qué hay lo siguiente, en inglés se le dice ”knowing/doing gap”, saben hasta aquí, pero hacen hasta aquí, entonces hay una distancia entre lo que hacen y lo que saben.

Entonces, nota lo siguiente, número 1: no conseguir comparables que sean relevantes a la propiedad que están comprando, escúchenme bien, cuando están queriendo invertir en una propiedad el no conseguir comparables que sea relevante. Una de las cosas que me toca ver bastante es que cuando agarran comparables, naturalmente agarramos los que por ejemplo el internet nos da, los que la gente nos da (la gente de bienes raíces), o equis razón, y nunca medimos de qué debemos de asegurarnos de que el comparable en distancia sea relevante, que sea dentro de la misma comunidad y ahorita, más aún en esta época debemos de tener máxima atención, por qué porque en tiempos de cuarentena, en tiempos de pandemia, en tiempos de lo que nos está tocando vivir, que crees, muchas de las veces la gente no mide cuando se cerró y más o menos cuando esa propiedad como comparable fue que entró en contrato.
¿Por qué lo sé?, porque muchas veces medimos nada más cuando esa propiedad que estamos usando como comparable se vendió, pero nunca medimos ¡oh! Fue hace alrededor de 30/45 días que esa propiedad, que estamos utilizando de comparable, fue que entró en contrato y muchas de las personas que yo veo quieren usar comparables de hace seis meses, de hace un año, de hace nueve meses, entonces no es nada relevante.

Si la propiedad no se mide exacto en carácter, cuando digo exacto no tiene que ser puerta por puerta, ni tampoco pulgada por pulgada, pero algo similar.

Ese es uno de los errores, no conseguir comparables que sean relevantes en todos los aspectos: en tamaño, en locación o ubicación, en distancia, en tiempo y mejor aún, que sea relevante, por ejemplo, mis comparables ahorita son comparables dentro de la misma cuarentena, un poco obviamente retante de conseguir, pero factible total, se los digo porque acabo de hacerlo el día de hoy.

De hecho, surgió algo el día de hoy... me recordó inmediatamente: es uno de los errores que la mayoría de la gente comete y que no está poniendo atención.

Segundo Error:

No conseguir por lo menos 3 o más cotizaciones de lo que vayas a hacerle a la propiedad, por ejemplo, del contratista general, si le vas a revisar el drenaje, agarrar por lo menos 3 cotizaciones, o más. Te lo explico: si tienes 1 cotización no tienes nada, porque no hay nada con que compararlo, si tienes 2 estás en problemas porque estás al 50%, si tienes 3 ya tienes opción. Por lo menos 3, realmente podría ser más, yo soy un poco intensivo.

Aún hasta hoy, después de dos décadas hago tres o más y en ocasiones he llevado a contratistas, donde me llevo donde me llevo a 5, 6, 7, para que me den cotizaciones, especialmente cuando estoy buscando con quien poder trabajar.

Error Número 3:

No utilizar profesionales locales de la zona, del área, yo cometí estos errores, te lo estoy compartiendo porque en algún tiempo yo fui novato y sigo siendo novato en otras áreas, pero lo que conlleva de lo que ya hemos hecho por los últimos 20 años te puedo decir de lo que obviamente deberías de NO estar cometiendo tú, porque lo estás escuchando de alguien con la experiencia que ya se ha dado de topes.

Ojo, no utilizar profesionales, ¿a qué me refiero con profesionales? arquitectos, ingenieros, compañías locales si es que requieren que se hagan reportes de qué tipo de tierra tiene, si es que vas a construir en terreno, o vas a tumbar una propiedad y construir o cosas por el estilo.

Te lo digo yo, por querer ahorrar usaba arquitectos fuera de la zona y si ellos, los arquitectos, ingenieros, o los profesionales, no conocen bien su área de trabajo, su zona, le vas a batallar y es uno de los errores que yo he visto.

Número 4:

Aceptar como 100% verdad todo lo que te dice el agente de bienes raíces, ahora, no me vayas a mal entender, a mi me encanta trabajar con los agentes de bienes raíces y son una fuente sumamente importante, sin embargo, no todos los profesionales son creados iguales y debemos de entender que lo que te dice el agente de bienes raíces es nada más una opinión. Al final el agente de bienes raíces, no está poniendo el dinero, si tú ganas o pierdes el agente no va a perder. Si tú ganas el agente va a ganar, es lo más interesante (si tu ganas o pierdes), por lo general, si vas utilizar un agente para vender, ellos van a ganar. Te lo digo personalmente, no me vayan a mal entender, no estoy en contra de los agentes, al contrario, lo que sí te puedo decir es que hay buenos agentes y hay malos agentes, yo he tenido agentes que me han dado contenido sumamente bueno y he tenido agentes que me han dado contenido sumamente malo.

Entonces como novato yo he perdido bastante dinero por creer al 100% ciegamente de que todo lo que me estaban diciendo era real, y la realidad es que como inversionista, tú debes parar las excusas contigo, al final te van a dar una opinión, pero tu toma la decisión final.

Tu decisión te va a hacer ganar o te va a hacer perder y al final tú tienes que ser dueño de esa decisión.

Entonces, error número cuatro es aceptar como 100% verdad todo lo que te está diciendo el agente de bienes raíces. No lo aceptes como 100% verdad, verifícalo, te lo digo porque hoy, justo el día de hoy hablé con un agente de bienes raíces, de una oferta que nos aceptaron, interesantemente el agente me decía: la casa mide 1,523 pies cuadrados, está en Oakland California, eso no incluye los otros 400 pies cuadrados del garaje, está totalmente destruida o sea va a requerir desde el techo, ventanas, plomería, va a requerir el 90% de todo, y él dice que con $70,000 usd se puede renovar.

Dígame alguien aquí... que una casa de 1,523 + 400 pies cuadrados del garaje que casi 2,000 pies cuadrados, metiéndole ¡todo nuevo!, completamente todo nuevo, excepto la fundación, de ahí en más se tiene que hacer todo nuevo, que con $70,000 usd se puede realizar, en Oakland California.
Le dije: oye, ¿tienes un contratista que tiene extrema alta reputación que lo hace por 70?, o sea ¡claro que no! no en Oakland California, ahora, no es que el agente sea malo, es que esa es la opinión de alguien que no sabe de construcción, y lo único que le dije: ¿sabes que?, yo le estoy calculando entre $125 y $150,000 usd, más o menos. No es perfecto, pero, le dije: no te preocupes, vamos a llevar al agente, vamos a llevar al contratista, vamos a ir a que mida, vamos a ir a que haga todo.

Es imposible que con $70,000 caray, toda la plomería, toda la electricidad, volver a texturear por dentro, pintura, hacer tres baños nuevos, cinco recámaras, todas las luces, todos los terminados, los techos, las ventanas, el landscaping... entonces ojo, no estoy en contra de los agentes, para que no me van a estar tirando los agentes, los quiero a los agentes, los aprecio, a los correctos, porque hay muchos que literalmente no hacen las cosas como se debería de hacer y probablemente es porque los malos hábitos los cargan de todas maneras con ellos, pero hay agentes que son extraordinarios, hay agentes que si saben su materia, y aunque la sepan, cuando tú tomas la decisión, por la opinión de alguien más, recuerda esto, no fue una decisión tuya, que al final, ganes o pierdas al único que le va afectar va ser a tu persona. Es mejor que tú verifiques todo y digas ¿porque?.

Yo te voy a decir una experiencia, yo me acuerdo de un agente de bienes raíces que me dejó que comprara una casa, me lo dijo ya después de que yo ya había comprado, y esto es cuando la iba a poner a la venta, no la enliste obviamente con ella porque me sentí traicionado, me dijo: “desde que la compraste, yo no sé cómo ibas a ganar dinero”. Le dije: “oye, ¿me dejaste comprar una propiedad, que tú sabías que no iba a ganar dinero?.

Y sin embargo he tenido agentes donde la experiencia ha sido extraordinaria, donde me dicen: “Raúl, este trato es un trato perrón”. Lo reviso, lo checo y digo si, si lo es. Y qué crees, nos ha ido muy bien. Están los dos lados, por eso estoy hablándole al novato, porque cuando eres nuevo, uno tiende a creer todo lo que te dice la opinión de los demás, tienes que verificar siempre.
No aceptes el 100% la verdad no importa si sea agente o no agente, puede ser inversionista, a mí me ha tocado con inversionistas, puede ser con incluso contratistas. Al final no significa que no le creas a nadie, significa que confía pero verifica.

Número 5:

No contar con suficientes reservas o no tener reserva alguna. Muchas veces no sabemos, o no nos ponemos a pensar que, en el proceso va a haber gastos operacionales, va a haber por ejemplo que pagar la hipoteca en el proceso que estás renovándola, en ocasiones lo que tienes que irle adelantando al contratista tiene que salir de tu bolsa, en lo que el “Hard Money Lender” te va soltando el dinero. Detallitos que son importantes, ese es el número cinco.

Número 6:

Estar dispuesto a hacer tratos delgaditos, tratos flaquitos en que la ganancia es bien delgadita. ¿Cómo lo se?, yo he tenido cantidades de inversionistas de bienes raíces, mayoría de ellos nuevos y otros con experiencia que hace tan sólo el año pasado hacían tratos bien delgaditos, con un margen de ganancia del 5 al 10% de ganancia, y qué crees, hoy en día ya no los ves, ya no están alrededor, están escondidos, están metidos, ya no están comprando, están prendiendo todo... y me duele, sin embargo, ¿qué pasa cuando no están dispuestos hacer caso?.

Hacer tratos con márgenes muy pequeñitos, el riesgo de meterte en problemas es muy elevado, a menos que quieras retener los bienes raíces por 10/15 años, entonces es otra historia. Pero ese no es el caso, yo invierto a largo plazo, pero también entiendo que donde yo quiero sacar mi plata, donde quiero sacar mi dinero para capitalizarme rápido pues tiene que ser de entrada por salida.

Número 7:

Que la E sea primero, antes que la N. Me refiero que la E, la Emoción sea primero, antes que los Números. Cuando la persona es nueva y aún cuando ya tiene cierta experiencia y no tiene control emocional, muchas veces dejamos que nos ganen la emoción de hacer el trato, que nos gane la emoción de enamorarse de la propiedad y no invertir por los números, yo fui uno de ellos, entonces hay cosas para las cuales sí es crucial que te gane la emoción.

Regalarle flores a tu esposa, o qué sé yo, llevar a tu esposo a algún lugar favorito que le gusta, o sea si hay cosas por las cuales la emoción es importante, pero como inversionista de bienes raíces, pues ten hielo en presente, ten hielo en la mente de decir: los números tienen que hacer sentido, si no hacen sentido, no hacen sentido.

Hoy nos aceptaron una oferta, el agente de bienes raíces dice que en el VDR de la propiedad es de $720,000 usd, le dije yo no lo veo, mi VDR, mi Valor Después de la Renovación, estás hablando de casi $200,000 usd de diferencia, yo no lo veo. Sin embargo le dije: “no es para argumentar, no es para estar que tú y que yo, la única cuestión es que al final si yo gano yo voy a ser el único responsable, pero si yo pierdo, yo voy a ser el único responsable”.

Entonces como yo voy a ser el único responsable, pues prefiero invertir en base a mis números.
¿Quién está de acuerdo que tú deberías invertir en base a tus números?.

¿Se dan cuenta?, es importante, no estoy diciendo que todos son malos, no, al contrario, todos tienen un corazón que creo y confío en que son buenos. Pero el hecho de no tener la experiencia de práctica y experiencia de crecimiento, si la experiencia no viene por años, muchas veces cometemos el error como inversionista, ganes o pierdas, la excusa va a parar contigo, no con nadie más, se lo digo en lo personal y le fui franco a la gente, le dije:
la verdad, la oferta me la aceptaste a X, yo voy a tener que estar por lo menos $150,000 menos, te lo estoy diciendo ya sea por enfrente o ya sea porque después de que hagamos todas las inspecciones, pero estoy siendo transparente, directo, porque la verdad tus números en la construcción dicen $70,000 yo ya sé que no son $70,000, yo lo sé de antemano.

Lo lindo es que, por lo menos le tengo que dar crédito a la gente, que su personalidad es de tal manera que no se exaltó, que tuvo paciencia y que pudo de una forma centrada decir: sabes que, vamos haciendo lo siguiente, tráete a tus profesionales, que te hagan todo lo que tienen que hacer de investigaciones, de cotizaciones y todo y eso se lo presentamos al vendedor y ya que el vendedor decida. Le dije: “ok, me encanta, eso es lo apropiado, eso es lo correcto. Pero yo nada más quiero decírtelo directo, porque no quiero que vaya a haber malos entendidos”.

Y él me dijo: “!No, no, si nos vas a descontar $150,000 usd es imposible!”.

Le dije: “tienes razón, es imposible porque ya lo crees y ya lo declaraste, pero si tienes un corazón sano y una mente abierta entonces se puede realizar el trato”. Pero el trato va depender, honestamente, de que... yo no voy a meterme en un trato donde no voy a ganar, no no lo voy a hacer. En mi trayectoria ya he perdido tanto, gracias a Dios he ganado más de lo que he perdido.
La realidad no voy a aguantar un trato donde nada más va a estar tan delgadito que cualquier cuestión que el mercado haga ya ahora si troné y listo, no. Hay agentes que sí saben lo que están haciendo, que juegan un papel importante y que al final cuando te den su opinión necesitas tu validarlo. ¿Cómo lo validas?, bueno, haciendo las cotizaciones, lo que les acabo de mencionar.
Al final noten esto, no importa lo que diga el agente de bienes raíces, no importa lo que diga el el arquitecto, no importa lo que diga el otro inversionista de bienes raíces que te esté vendiendo la propiedad, no importa, o sea, agarra la opinión, al final es tu decisión.

La razón es porque no vas a poder culpar a nadie, se los digo al menos que alguien descaradamente lo haya hecho así, al descaro, entonces sí, pero la culpabilidad de todas maneras no va a servir de mucho, entonces, nada más se los quise compartir porque creo que es crucial, importante, les va a ayudar a ustedes a crecer.
Saludos a cada uno de ustedes, un abrazo virtual en donde quiera que se encuentren y recuerden, si hay de otra aún hay más, sólo que al final siempre va a depender de ti.